Hace 20 años la Justicia anuló el Plan General de Ordenación (PGO) de Pájara y, en una carambola impuesta por la legislación, declaró la nulidad del planeamiento parcial que se había desarrollado sobre sus cimientos, como la urbanización Canalbión.

El Ayuntamiento ya había concedido la licencia para la ejecución de las calles y había otorgado el permiso de construcción de varios hoteles y decenas de villas. En la zona más próxima a la costa, a menos de 200 metros de la playa de Los Canarios, terminaron paralizadas cuatro estructuras de hormigón, un hotel que se quedó en ‘esqueleto’.

En el nuevo PGO de Pájara, que acaba de ser aprobado de forma inicial y está en exposición pública, se incluye un convenio urbanístico con los promotores que ostentan la mayoría de la propiedad del suelo, con la intención de sacar un nuevo plan parcial y ejecutar una urbanización con casi 101.500 metros cuadrados en edificaciones a construir.

El caso de Canalbión es un ejemplo del urbanismo caótico que se instaló en el sur de Fuerteventura. En junio del año 2000, el pleno de Pájara aprueba el plan parcial, sobre la base del Plan General de 1998. Dos meses después se aprueba el proyecto de urbanización para comenzar las obras. Sin embargo, en febrero de 2003, el Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC) tumba el planeamiento municipal y revive la ordenación de 1989, que es la que sigue vigente en la actualidad en Pájara.

La Agencia de Protección del Medio Urbano y Natural (Apmun) ordena la paralización de las obras en mayo de 2007. Luego, en enero de 2008, la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias (Cotmac) declara la nulidad del plan parcial, que ha tenido diferentes superficies: en el planeamiento de finales de los años 80 contaba con 407.000 metros cuadrados, pero en el de finales de los años 90 superaba los 646.000 metros cuadrados. En diciembre de 2010, el Tribunal Superior de Justicia confirma la ilegalidad de Canalbión.

Los principales dueños del sector reconocen el “impacto” sobre el paisaje de las obras ejecutadas y quieren construir 101.500 metros de edificabilidad

A partir de entonces, las empresas promotoras empezaron una carrera sin éxito por tratar de conseguir indemnizaciones millonarias por parte de la comunidad autónoma. Una de ellas, Jandía Devco, llegó a reclamar al Gobierno de Canarias más de 59 millones de euros. Otra de las promotoras, Canalbión SL, casi 24 millones de euros. Ninguna vio un céntimo. La primera de las compañías citadas entró en concurso de acreedores en septiembre de 2014, del que no se ha recuperado.

La urbanización Canalbión ha estado en el punto de mira del Cabildo de Fuerteventura por otro motivo: se adentra en los límites del Parque Natural de Jandía. Al menos tres calles, bautizadas con nombres de compositores -Brahms, Strauss y Verdi- se encuentran dentro del espacio natural protegido.

Hasta la paralización de las obras, la Corporación insular instó al Gobierno de Canarias a suspender el planeamiento, a considerar el suelo rústico de protección natural, denunció obras no amparadas en el proyecto, exigió caducar las autorizaciones hoteleras y las licencias urbanísticas, y llegó a llevar el caso a Fiscalía. También reclamó la reposición de los terrenos a su estado natural, algo que nunca sucedió. Con el paso del tiempo, Canalbión se ha convertido en un punto negro para el paisaje de Jandía.

Precisamente a ese “impacto paisajístico y ambiental” se agarran ahora los promotores para darle la vuelta y plantear al Ayuntamiento de Pájara un convenio urbanístico con el que dar cobertura a Canalbión y llevar a cabo, una vez se apruebe el Plan General, una nueva ordenación del espacio para retomar las obras.

El convenio lo presentan las empresas Jandía Devco, Cuchillete Hoteles y un particular, Eugenio Valdivia Alonso, propietarios del 87 por ciento del aprovechamiento lucrativo de la urbanización, de todo el suelo hotelero y del 64 por ciento del residencial, que en realidad se convierte en turístico. En el documento destacan “la necesidad de solucionar el deterioro medioambiental” de la zona y “concluir el desarrollo” de la urbanización.

En el avance del Plan General, de hace dos años, se apuntaba a la posibilidad de que Canalbión había quedado “reclasificado como suelo rústico común de reserva”

En el avance del PGO de Pájara, que elabora el equipo del urbanista Jorge Coderch, se hizo un análisis pormenorizado de la situación en la que se encontraba cada pieza de suelo urbanizable. Sobre Canalbión exponía que los promotores, después de la anulación del plan parcial, no habían presentado ninguna nueva propuesta que cumpliese con el planeamiento vigente durante todos estos años.

También incidía en que el sector “no es contiguo a suelo urbano ni urbanizable”, es decir, que es un “suelo aislado”. La Ley del Suelo de 2017 establece que los suelos aislados quedan “reclasificados” como suelo rústico común de reserva o, si están incluidos en un espacio natural, como rústico de protección natural.

El avance del Plan General, de hace dos años, concluía que Canalbión había quedado “reclasificado como suelo rústico común de reserva”, salvo que “se pudiera considerar que no hay causa imputable” a los promotores.

Las empresas presentaron sugerencias al Plan General, eludiendo responsabilidad alguna en que no se culminara la urbanización, que han sido estimadas por el Ayuntamiento, que a su vez plantea darle encaje a Canalbión como suelo urbanizable de uso turístico, en el que está prohibido el uso residencial, el comercial, el industrial y el primario.

Parque Natural de Jandía

La fórmula que han pactado los promotores y el Ayuntamiento es excluir de la urbanización Canalbión los terrenos que se adentran en el Parque Natural de Jandía. Cambian así de postura, ya que llegaron a impugnar su Plan Rector de Uso y Gestión con el argumento de que había un “error” en los planos y en la “interpretación de los límites” del espacio natural.

El Consistorio se compromete, según el convenio, a autorizar uso hotelero de cuatro y cinco estrellas, así como villas, con un total de 2.417 camas y edificaciones de hasta cuatro plantas. Toda la urbanización sería turística, sin uso residencial, al contrario que en su diseño original, donde sí se contemplaba.

La promotora Jandía Devco nunca llegó a pagar los 1,8 millones de euros que le correspondía al Ayuntamiento por su parte del aprovechamiento urbanístico

En el convenio se apunta también a delimitar un “espacio no alterado situado al norte de la autovía como espacio libre de protección de cesión gratuita”, con una superficie de 44.380 metros cuadrados.

Por su parte, los promotores se comprometen a adjudicar a cada propietario la “edificabilidad proporcional” que les asignaría el nuevo Plan General. Alguna de las empresas ya ha causado baja en el Registro Mercantil, como Aparthotel Sahara Beach, y otra, Jandía Devco, nunca llegó a pagar los 1,8 millones de euros que le correspondía al Ayuntamiento por su parte del aprovechamiento urbanístico.

Otros de sus compromisos son que, en los cuatro años siguientes a la aprobación del futuro plan parcial, corregirán los “efectos adversos sobre el medio ambiente existentes en la actualidad”, o la instalación de infraestructuras de energía renovable para abastecer a la urbanización y a “otros ámbitos del propio municipio”.

En el convenio se admite el daño al paisaje y al medio ambiente, pero los promotores lo llevan a su terreno y demandan concluir la urbanización logrando la cuadratura del círculo: “el desarrollo turístico de la zona de forma sostenible y ambientalmente viable”, con “criterios de calidad y excepcionalidad”.