De momento se ha paralizado el derribo, pero no hay garantías de que Costas no vaya a tomar otras medidas que impidan el uso de la casa de la Cueva de la Negra. Primero la familia y después el Gobierno de Canarias, a través de la Dirección General de Costas y Gestión del Espacio Marítimo Canario, han solicitado que se revisen los derechos preexistentes sobre ese terreno para evitar ese tipo de actuaciones. También solicitan que se amplíen las medidas cautelares a otros supuestos, ya que el derribo no podrá hacerse hasta que no haya un estudio sobre los valores del lugar, pero Costas podría ejecutar el desalojo y el tapiado del inmueble.

En un escrito fechado el pasado 18 de septiembre se pide que se examinen los antecedentes dominicales y registrales del inmueble y de los terrenos, que se determine qué derechos existían antes de su incorporación al dominio público marítimo-terrestre y que se analice expresamente la posible aplicación de la disposición transitoria primera de la Ley de Costas, por la que se puede obtener un derecho de ocupación y aprovechamiento.

No sería la primera vez que en Fuerteventura se tramitan procedimientos para determinar los derechos de antiguos propietarios afectados por la incorporación de sus terrenos al dominio público. Tampoco sería la primera vez, ni mucho menos, que se otorga una concesión sobre ese tipo de terrenos, como se ha hecho con tantas edificaciones construidas antes de que entrara en vigor la actual Ley de Costas, en 1988.

Sin ir más lejos, el pasado mes de agosto, la propia Demarcación de Costas de Canarias sometió a información pública numerosos expedientes relativos al Islote de Lobos para la determinación de derechos de las mismas características.

En Fuerteventura, y en otras islas, eran muchas las chozas o casas de este tipo que poblaban la costa. No todas, o mejor dicho, solo algunas, han podido hacer valer algún documento que acredite su propiedad. Se levantaban, pero no se registraban; se dejaban caer, se abandonaban, se volvían a construir. No todas tienen la misma historia. Entre los años 2008 y 2009, Costas inició un buen número de expedientes de recuperación posesoria. Algunos propietarios (en Cueva de la Negra, todos menos dos) derribaron ellos mismos las chozas, instados por el propio Ayuntamiento y temiendo multas por no derribarlas a tiempo. Otros esperaron. Casi dos décadas después, muchos de esos expedientes, que permanecían parados, se han reactivado y otras tantas chozas han sido víctimas de la piqueta, tanto en Fuerteventura como en Lanzarote.

Al margen de si tienen o no valores patrimoniales, pocas tienen a su favor una sentencia de la Audiencia Provincial. La que perteneció a Florencio Francés la tiene y le reconoce la propiedad por prescripción de la edificación primitiva. Primero le dio la razón un juzgado de Puerto del Rosario y su decisión la ratificó la Audiencia. Era el año 1980 y faltaban aún ocho años para que se aprobara la Ley de Costas.

La sentencia consideró acreditado que la vivienda la había levantado Lorenzo Pérez Díaz, el abuelo de Pascuala Roger, esposa de Florencio, en el año 1928 y que después pasó a su hija Andrea Pérez López. La fecha es la que aparece en la sentencia, pero la casa es anterior, ya que el abuelo había nacido en 1888 y ya disfrutaba de la casa cuando tenía unos 20 años de edad, aproximadamente, según recuerda la familia.

La Audiencia consideró que Florencio, el yerno de Andrea, había ejercido como el dueño de la edificación durante más de 30 años, concluyendo expresamente, conforme al artículo 1.959 del Código Civil, que se había obtenido la edificación primitiva por prescripción adquisitiva, también llamada usucapión, que significa adquirir una propiedad o un derecho mediante su ejercicio en las condiciones previstas por la ley.

Además de las sentencias, los propietarios tenían a su favor el hecho de que en aquel momento tampoco existía deslinde administrativo y de que hay otros documentos que vinculan expresamente a Pascuala Roger Pérez con esa vivienda.

Francés, ya fallecido y marido de Pascuala Roger, pleiteó contra la sociedad Punta del Sol (o al revés), que era, y es, la propietaria del terreno. Punta del Sol es una sociedad vinculada a Lopesan. Está formada por otras sociedades: Playa Feliz 2000, con el 50 por ciento; Hijos de Francisco López Sánchez, con el 26 por ciento, y Dehesa de Jandía. La dirección ejecutiva de Punta del Sol recae en Invertur Helsan, la empresa de Eustasio López con la que controla el Grupo Lopesan, la empresa canaria turística de mayor envergadura que adquirió Dehesa de Jandía a la familia Winter, que era la propietaria de gran parte del terreno en esta península.

Ejecutar cualquier actuación “produciría un resultado irreversible”

La casa se encuentra dentro de la finca 1.107 del Registro de la Propiedad de Pájara. Tiene una superficie de más de 3.500 hectáreas y es el fruto de una segregación de la matriz, Dehesa de Jandía, una finca gigantesca.

Merece la pena dejar constancia de la descripción literal de la finca que hace el Registro, que limita “al Naciente, con finca matriz Dehesa de Jandía, de que se segrega, siendo su lindero aquella línea que partiendo del Risco del Fraile y hacia el Norte, baja por el barranco que está situado a unos ciento cincuenta metros al Poniente de Agua de Toros, hasta su desembocadura en la Playa de Cofete, quedando la Fuente del Culantrillo al Poniente del lindero y al Naciente de Fuente del Chupadero. De dicho Risco hacia el Sur sigue el lindero la divisoria que baja hacia el Morro de la Habana y desde este punto sigue por el barranco de Munguía hasta el mar, desembocando a unos cien metros al Poniente de la Casa de la Señora; al Norte, mar de Barlovento; al Sur, mar de Sotavento; y al Poniente, con una línea recta Norte-Sur, que dista trescientos metros al Naciente desde la Punta de Pesebre en el mar de Barlovento hasta Morro de Potala en el mar de Sotavento; que es límite de Naciente de una finca de trescientos metros de ancho por tres mil setecientos cincuenta de largo de Dehesa de Jandía, Sociedad Anónima”.

Catastro

En el Catastro, la zona de la casa se identifica con la parcela 4 del polígono 12, con una superficie de 3,2 millones de metros cuadrados, algo menos del 10 por ciento de la finca. El caso es que hay delimitaciones que, a pesar de su exhaustividad, no están tan claras. Las dimensiones son grandes y los linderos no tan exactos. En 2011 Lopesan inició un expediente de dominio a pesar de que, en teoría, todos los terrenos ya eran suyos, pero se había producido una interrupción del tracto (en algún momento, un propietario anterior no había inscrito su posesión).

La familia pide que se examinen los antecedentes del inmueble y de los terrenos

Ese expediente se hace sobre la llamada finca 73, que linda con la parcela donde, en teoría, está la casa. Sobre esa finca se declaraba una superficie residual de más de 20 millones de metros cuadrados. Si se suman las superficies de las parcelas 3 y 4, aparece una diferencia de 674.835 metros cuadrados en favor de la parcela 73 y surge la duda razonable sobre si ese exceso no habrá afectado en realidad a la parcela donde se encuentra la casa y esta habría quedado absorbida por ese expediente de dominio.

Las parcelas están próximas y han sufrido muchas segregaciones, por lo que la familia propietaria de la choza considera que es necesario aclarar cómo evolucionaron estas delimitaciones y en qué momento quedó configurada la ubicación catastral actual de Cueva de la Negra.

El deslinde de esa zona, que es la línea que fija de forma exacta la frontera entre el dominio público, la posterior zona de servidumbre y los terrenos privados, se aprobó en el año 2005 y también afectó a ambas parcelas.

Concesión

Si la familia Roger tiene derechos reconocidos sobre esa finca desde hace 46 años, pero que se remontan a muchos años atrás, cabe preguntarse por qué no pudo optar a una concesión de uso en ningún momento, de la misma manera que surge la duda sobre si esa concesión se le ofreció o la solicitó en algún momento la sociedad Punta del Sol, un asunto que no ha llegado a aclararse.

La familia pide que se compruebe esta cuestión y cree que aún debe esclarecerse qué derechos concesionales o de ocupación pudieron solicitarse o reconocerse posteriormente sobre esa misma superficie. Ahora también lo pide el Gobierno de Canarias, al solicitar que se examine el expediente administrativo completo, incluidos los antecedentes dominicales y registrales. También pide valorar si procede iniciar o completar el procedimiento destinado a determinar los derechos que pudieran corresponder.

Mientras se aclara la situación registral, concesional y jurídica, la familia Roger pide que se suspenda cualquier actuación material sobre la vivienda, tanto el desalojo como el precinto, el tapiado o la demolición. En un escrito dirigido al Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico, pide esa medida cautelar y el reconocimiento de una concesión.

La ejecución de cualquier actuación de este tipo “produciría un resultado irreversible y podría privar de toda eficacia una eventual resolución estimatoria de la presente solicitud”, consideran los propietarios, que señalan que el artículo 56 de la Ley 39/2015 permite adoptar las medidas provisionales necesarias para asegurar la eficacia de la resolución que pudiera recaer, de acuerdo con los principios de proporcionalidad, efectividad y menor onerosidad. “La conservación de la situación material existente mientras se determina el derecho concesional constituye una medida necesaria y proporcionada frente al carácter irreversible de una demolición”, remarcan en su solicitud.