Mayo de 2009. Las Islas están sufriendo la mayor crisis económica del siglo y una de las peores que se recuerdan. Hace unos meses que ha explotado a escala mundial una burbuja inmobiliaria inflada a base de créditos de dudoso cobro y la inversión privada ha caído en picado. En este escenario, el Gobierno de Canarias, presidido entonces por Paulino Rivero (CC) y con Domingo Berriel como brazo ejecutor de la obra pública y la política territorial, aprueba una ley que voluntariamente genera obligaciones indemnizatorias a empresarios turísticos.

Ahora, 13 años más tarde, el Ejecutivo regional se ve obligado a asumir sus consecuencias. En el caso de Fuerteventura, instando al Ayuntamiento de Pájara a modificar el Plan General de Ordenación (PGO) para convertir en suelo rústico 13 parcelas a cambio de indemnizar al propietario. Se desconoce con exactitud el importe de la compensación económica, pero en su momento el dueño del suelo, la cadena turística Lopesan, reclamó en conjunto más de 130 millones de euros.

El mecanismo era el siguiente: los titulares de suelos urbanos o urbanizables de uso turístico, que no hubiesen sido desclasificados con la Ley de Directrices de 2003 y que mantuviesen “sus derechos urbanísticos consolidados”, podían pedir al Gobierno reclasificar sus terrenos a rústico de protección territorial. En esta categoría de suelo que impide la construcción se quedarían congelados durante cinco años y, a cambio, se les reconocería “la correspondiente indemnización por los derechos edificatorios” con cargo a la comunidad autónoma. El Gobierno de Rivero se reservaba la opción de expropiar el suelo para uso público o para venderlo.

El Gobierno de Ángel Víctor Torres acaba de anunciar que, en ejecución de sentencias judiciales ganadas por los promotores en varias Islas, va a tramitar la conversión temporal en suelo rústico de parcelas turísticas que se acogieron a ese mecanismo fijado en la Ley de medidas urgentes en materia de ordenación territorial, la conocida como moratoria de Paulino Rivero y Domingo Berriel.

En el primer paquete que ha pasado por Consejo de Gobierno se han incluido 26 parcelas en toda Canarias. De ellas, la mitad se localizan en Fuerteventura: ocho fincas en el denominado Suelo Urbanizable Programado (SUP1) de Morro Jable, una urbanización prevista encima del muelle sureño, y cinco en el plan parcial Tierra Dorada.

Urbanización Tierra Dorada.

Tierra Dorada

La urbanización Tierra Dorada tiene una superficie de 947.588 metros cuadrados, entre Canalbión y Esquinzo, la amplia franja de costa del municipio de Pájara que estaba previsto que se desarrollara urbanísticamente. En la parte más alejada del litoral hay un complejo turístico que se encuentra cerrado y en una parcela pegada a la playa sigue en pie el esqueleto de un hotel que ha quedado, en su gran mayoría, dentro de la zona de servidumbre de protección de Costas, ampliada a 100 metros, donde no se permite el uso de alojamiento. En el primer análisis que hizo el urbanista Jorge Coderch, redactor del nuevo Plan General de Pájara, Tierra Dorada mantenía su clasificación como suelo urbano.

Según la documentación a la que ha tenido acceso Diario de Fuerteventura, al verse obligado a ejecutar la moratoria del año 2009, el Gobierno de Canarias ahora tiene que tramitar la conversión en suelo rústico de ocho parcelas en Tierra Dorada.

La reclamación económica que la empresa Dehesa de Jandía, controlada por Lopesan, presentó en su momento al acogerse a este mecanismo, asciende a 50,1 millones de euros, con cifras que oscilan entre los 2,8 millones por la parcela C-1 y que alcanzan los 17,1 millones por la parcela C-4 de Tierra Dorada. Precisamente en esta última parcela, detalla Coderch, se iniciaron obras de edificación, pero es una de las que “están afectadas por la servidumbre de protección de Costas”.

Superficie del SUP-1 de Morro Jable, cerca del muelle.

Morro Jable

El Suelo Urbanizable Programado (SUP-1) de Morro Jable, una especie de balcón sobre el puerto de la localidad, atravesado por la carretera que lleva al Puertito de la Cruz y Cofete, se dibujó con una superficie de 82.200 metros cuadrados, para uso residencial y turístico, con la previsión de acoger 761 camas. Se incorporó al Plan General de 1989 con un plazo máximo de ejecución de ocho años. Sin embargo, nunca se urbanizó ni edificó, salvo una esquina, en la zona colindante con el puerto de Morro Jable.

En el análisis que ha hecho el equipo redactor del nuevo Plan General de Pájara se concluye que el plan parcial quedó anulado cuando la Justicia tumbó el planeamiento municipal de 1998 y, “al no adaptarse” a la ordenación vigente en Pájara, “ha quedado en situación de obsolescencia”.

La cadena turística Lopesan ya había intentado obtener una indemnización al considerar que no había podido desarrollar la urbanización por culpa de la Administración, pero en aquel momento, en el año 2010, el Consejo Consultivo de Canarias no le dio la razón. Desde junio de 2007 tenía ocho años para ejecutar la urbanización, pero no lo hizo. El nuevo Plan General de Pájara considera que el suelo, “contiguo” a Morro Jable, se podría mantener como urbanizable.

Cuando salió la moratoria de Rivero y Berriel, Lopesan aprovechó la ocasión y formuló una batería de solicitudes para acogerse por esta pieza de suelo en Morro Jable: presentó ocho parcelas y reclamó más de 80,2 millones de euros, con cantidades individuales que van desde los 902.000 euros por la parcela P-2 hasta los 23,5 millones de euros por la parcela P-6.

“Falta de rigor”

¿Cómo se ha llegado a esta rocambolesca situación en la que se abre la puerta a millonarias indemnizaciones por parcelas que nunca se desarrollaron? El Gobierno de Canarias impulsó aquella moratoria con la justificación de que quedaba en las Islas suelo clasificado para otras 396.000 plazas turísticas, en un momento en el que precisamente no había riesgo de ningún boom de la construcción.

La idea era congelar suelo turístico cinco años, pagando a los dueños

La ley se aprobó en el Parlamento en 2009 y abrió un plazo de seis meses para que los dueños de suelo turístico que quisieran se acogieran a la norma, pero luego el Gobierno no tramitó los expedientes para modificar puntualmente los planes generales municipales y clasificar los terrenos como suelo rústico e indemnizar.

En sentencias relacionadas con esta moratoria se censura la normativa por su “absoluta falta de rigor”. El hecho de que una parcela en suelo urbano –como puede ser Tierra Dorada- en un entorno con aceras, pavimentación y acceso rodado pueda ser declarada rústica de protección territorial, por un tiempo de cinco años a cambio de una indemnización, “resulta al menos extravagante” y “repugna al sentido común y a la lógica”.

La parte más delicada, y que puede dar lugar a nuevos pleitos, es la relativa a fijar la indemnización. En un listado de reclamaciones elaborado por el Gobierno de Canarias en 2016, cuando ya la Justicia había fallado en su contra, se reconocía que los promotores que se habían acogido a la moratoria de Rivero y Berriel reclamaban al menos 887 millones de euros.

El actual Gobierno de Canarias quiere reducir al mínimo posible el importe a pagar y lo va a interpretar de la siguiente forma: la indemnización estará vinculada a la “situación física y jurídica” de cada parcela, que se depurará cuando se modifique cada Plan General para convertir en suelo rústico los terrenos urbanos o urbanizables de los promotores. En todo caso, la última palabra la volverán a tener los tribunales.